قرارداد پیشفروش ساختمان؛ سند رسمی، مدارک لازم و جریمه تأخیر
قرارداد پیشفروش ساختمان باید رسمی باشد؛ مدارک ماده ۴، جریمه تأخیر ماده ۶، اختلاف مساحت، داوری و ضمانت اجرای پیشفروش بدون سند رسمی را بررسی کنید.
نویسنده: مریم پرند، وکیل پایه یک دادگستری
آخرین بازبینی منابع قانونی: ۲۰۲۶/۰۹/۲۲
قرارداد پیشفروش ساختمان طبق ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ باید به شکل سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود، خلاصه آن در سند مالکیت درج و به اداره ثبت محل ارسال گردد. یعنی مبایعهنامهای که در بنگاه امضا میشود و در آن نوشتهاند «واحد طبقه سوم بلوک ب پس از پایان کار تحویل میشود»، از نگاه این قانون شکل قانونی قرارداد پیشفروش نیست؛ حتی اگر بخش زیادی از بها بر اساس آن پرداخت شده باشد.
این راهنما توضیح میدهد قانون چه چیزی را قرارداد پیشفروش میداند، تنظیم آن به چه مدارکی نیاز دارد، در صورت تأخیر سازنده چه جریمهای پیشبینی شده و اختلافات از چه مسیری رسیدگی میشود. متن آموزشی است و جای بررسی پرونده مشخص را نمیگیرد.
قرارداد پیشفروش ساختمان از نظر قانون چیست؟
ماده ۱ قانون پیشفروش ساختمان تعریف را به عنوان قرارداد گره نزده است. هر قراردادی «با هر عنوان» که به موجب آن مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین شود و آن واحد ـ از ابتدا، حین ساخت یا پس از اتمام عملیات ـ به مالکیت طرف دیگر درآید، قرارداد پیشفروش ساختمان محسوب میشود. پس نوشتن عنوان «مشارکت»، «تعاونی» یا «قرارداد سرمایهگذاری» روی برگه، ماهیت رابطه را بهطور خودکار از شمول این قانون خارج نمیکند. همین ماده به واحد ساختمانی «با هر نوع کاربری» اشاره دارد؛ بنابراین بحث به آپارتمان مسکونی محدود نمیشود و واحد تجاری یا اداری هم میتواند مشمول باشد.
چه کسانی میتوانند پیشفروشنده باشند؟
نقطه شروع، مالک رسمی زمین است؛ آییننامه اجرایی، مالک رسمی را شخصی میداند که مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک سند رسمی مالکیت دارد. افزون بر او، تبصره ماده ۱ دو گروه دیگر را هم مجاز به پیشفروش دانسته است:
- سرمایهگذارانی که در ازای احداث بنا روی زمین دیگری، واحدهای مشخصی از بنای احداثی ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص یافته است.
- مستأجران اراضی ـ ملکی، دولتی یا موقوفه ـ که به موجب سند رسمی حق احداث بنا روی عین مستأجره را دارند.
در هر سه حالت، مبنای سمت طرف مقابل شما یک سند رسمی است، نه توافق داخلی میان شرکا. اگر ملک با سند غیررسمی در جریان است، راهنمای خرید ملک قولنامهای و ریسکهای آن را هم ببینید.
مدارکی که تنظیم قرارداد پیشفروش به آنها وابسته است
ماده ۴ قانون تنظیم قرارداد پیشفروش را منوط به ارائه پنج دسته مدرک کرده است:
- سند رسمی مالکیت، یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، یا قرارداد رسمی حاکی از اختصاص مورد معامله به پیشفروشنده در ازای سرمایهگذاری با حق فروش.
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.
- بیمهنامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ قانون.
- تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
بند چهارم بیشترین اهمیت را برای خریدار دارد: قانون پیشفروش را به مرحلهای پس از پایان عملیات پی گره زده است. آییننامه اجرایی، «عملیات پی ساختمان» را عملیاتی تعریف کرده که پس از خاکبرداری و در اجرای پیریزی برای استقرار ستونها یا دیوارهای باربر انجام میشود و با پایان آن اجرای اسکلت شروع میشود؛ بنابراین پیشفروش روی زمین گود یا خالی با این چارچوب هماهنگ نیست. تبصره همین ماده نیز برای مجموعههایی که پیشفروشنده تعهداتی مانند آمادهسازی و اجرای فضاهای عمومی در برابر مرجع صادرکننده پروانه دارد، اجازه پیشفروش را به حداقل سی درصد پیشرفت در سرجمع آن تعهدات و تأیید همان مرجع منوط کرده است.
در متن قرارداد باید چه چیزهایی تصریح شود؟
ماده ۲ قانون یازده موضوع را حداقل مندرجات قرارداد پیشفروش شمرده است؛ از مشخصات طرفین و پلاک ثبتی و اوصاف واحد (مساحت اعیانی، تعداد اتاق، شماره طبقه و واحد، پارکینگ و انباری) تا مشخصات فنی ساختمان، بها و تعداد اقساط، شماره قبوض اقساطی، زمان تحویل و زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف خسارات و تضمینها و بیمه، تعهدات پیشفروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و معرفی داوران.
دو نکته را دستکم نگیرید: «زمان تحویل» و «زمان تنظیم سند رسمی» دو تعهد جداگانه با ضمانت اجرای متفاوتاند؛ و ماده ۶ آییننامه تصریح کرده وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی باید مطابق شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج شود، پس عبارت کلی «یک واحد پارکینگ» آن دقتی را ندارد که قانون انتظار دارد.
جریمه تأخیر تحویل و تأخیر در تنظیم سند
ماده ۶ قانون برای حالتی که پیشفروشنده در موعد مقرر واحد را تحویل ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، جریمه تأخیر پیشبینی کرده است ـ مگر آنکه طرفین به مبالغ بیشتری به نفع پیشخریدار توافق کرده باشند. ساختار این جریمهها چنین است:
- اگر واحد پیشفروششده و بخشهای اختصاصی مانند پارکینگ و انباری در زمان مقرر قابل بهرهبرداری نباشد: تا زمان تحویل، معادل اجرتالمثل بخش تحویلنشده.
- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی: روزانه نیم درصد بهای روز تعهدات انجامنشده، به میزان قدرالسهم پیشخریدار.
- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند ۹ ماده ۲ (مانند خیابان، فضای سبز، مسجد و مدرسه): روزانه یک در هزار بهای روز، به میزان قدرالسهم پیشخریدار.
- در صورت عدم اقدام بهموقع برای تنظیم سند رسمی انتقال: روزانه یک در هزار مبلغ قرارداد.
ماده ۶ تأکید کرده اجرای این مقررات مانع اعمال خیارات برای پیشخریدار نیست؛ یعنی مطالبه جریمه تأخیر و استفاده از حق فسخ در فرض تحقق شرایط، دو مسیر جدا از هماند. محاسبه رقم این جریمهها معمولاً بدون کارشناسی و بدون مستندسازی تاریخها انجامشدنی نیست.
اگر مساحت تحویلی با قرارداد نخواند
ماده ۷ قانون ملاک نهایی را صورتمجلس تفکیکی قرار داده و مابهالتفاوت را بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه میکند. در کنار آن، سه مرز عددی مشخص کرده است: تا پنج درصد افزایش زیربنا نسبت به قرارداد، هیچیک از طرفین حق فسخ ندارند؛ بیش از پنج درصد افزایش، صرفاً به خریدار حق فسخ میدهد؛ و اگر مساحت واحد تحویلشده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافقشده باشد، پیشخریدار حق فسخ دارد یا میتواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و نظر کارشناسی مطالبه کند. این نظم عددی مخصوص قرارداد پیشفروش است و با قواعد عمومی اختلاف متراژ در خرید ملک آماده یکسان نیست؛ برای مقایسه، بحث کسری مساحت ملک پس از خرید را ببینید.
پیشرفت پروژه، مهندس ناظر و تنظیم سند
ماده ۱۲ قانون به پیشخریدار اجازه میدهد در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر کند؛ و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه دهد. ماده ۱۱ آییننامه اجرایی روش را دقیقتر کرده است: بازدید محل، تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت و تهیه گزارش در دو نسخه.
ماده ۱۳ قانون میگوید پیشخریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیشفروششده میشود و در پایان مدت قرارداد و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر و ارائه مدارک ایفای تعهدات میتواند از دفترخانه تنظیم سند رسمی انتقال را بخواهد؛ اگر پیشفروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه خودداری کند، دفترخانه با تصریح مراتب، سند را به نام پیشخریدار یا قائممقام او تنظیم میکند. این مسیر با دعوای عمومی الزام به تنظیم سند رسمی یکی نیست.
ماده ۱۴ حالت پروژه نیمهتمام را هدف گرفته است: اگر پیشخریدار تعهدات خود را کامل انجام داده و پیشفروشنده تا انقضای مدت قرارداد پروژه را تکمیل نکرده باشد، با تأیید مهندس ناظر مبنی بر اینکه کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی باقی مانده، پیشخریدار میتواند با قبول تکمیل باقی قرارداد، تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود را بخواهد؛ البته ماده ۱۵ آییننامه، تنظیم سند مفروز را به وجود صورتمجلس تفکیکی موردی منوط کرده است.
دو حکم حمایتی دیگر: ماده ۱۱ قانون حداقل ده درصد از بها را همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول دانسته و توافق خلاف آن را نپذیرفته است؛ و ماده ۱۵ قانون، عرصه و اعیان واحد پیشفروششده و اقساط و وجوه وصول یا تعهدشده بابت آن را پیش از انتقال رسمی، غیرقابل توقیف و تأمین به نفع پیشفروشنده یا طلبکار او دانسته است.
در سمت مقابل، ماده ۱۶ قانون مسیر فسخ به دلیل عدم پرداخت اقساط را هم تشریفاتی کرده است: اعلام کتبی پیشفروشنده به دفترخانه، اخطار دفترخانه به پیشخریدار ظرف یک هفته و مهلت یکماهه برای پرداخت معوقات؛ اعلام شفاهی فسخ یا پیامک جایگزین این ترتیب نیست.
داوری اختلافات و ضمانت اجراهای کیفری
ماده ۲۰ قانون، اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیشفروش را به هیأت داوران سپرده است: یک داور از سوی خریدار، یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضیالطرفین؛ و در صورت عدم توافق بر داور سوم، داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوط تعیین میشود. به همین دلیل بند ۱۰ ماده ۲ «معرفی داوران» را جزو مندرجات لازم قرارداد آورده است.
در کنار آن، قانون چند ضمانت اجرای کیفری و انتظامی دارد:
- ماده ۲۳: اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان کنند یا بدون اخذ مجوز آگهی منتشر کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند. تبصره همین ماده تعقیب را منوط به شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی کرده و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرا موقوف میشود.
- ماده ۲۱: تبلیغ و آگهی پیشفروش نیازمند مجوز از مرجع ذیصلاح است و شماره و تاریخ مجوز باید در آگهی درج شود؛ ماده ۱۹ آییننامه، وزارت راه و شهرسازی را مرجع صدور این مجوز معرفی کرده است.
- ماده ۲۴: مشاوران املاک باید طرفین را برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی راهنمایی کنند و نمیتوانند رأساً قرارداد پیشفروش تنظیم کنند؛ ضمانت اجرای آن تعلیق و در نهایت ابطال پروانه کسب است.
اثر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۱/۹/۶ مجلس و تأیید مجمع تشخیص مصلحت نظام در ۱۴۰۳/۲/۲۶) صریحاً «هر نوع پیشفروش ساختمان» را در شمار اعمال حقوقیای آورده که باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود. این تکلیف، مطابق متن ماده، یک سال پس از راهاندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده ۱۰ همان قانون آغاز میشود و ضمانت اجرای آن سنگین است: دعاوی و ادله راجع به اعمال حقوقی ثبتنشده نزد مراجع قضائی، شبهقضائی و داوری قابل استماع نیست و جز دعوای استرداد عوضین، عناوینی مانند الزام به تنظیم سند رسمی مسموع نخواهد بود.
دو هشدار عملی لازم است. اول، تعیین اینکه مهلت یکساله برای یک پرونده مشخص آغاز شده یا نه، به وضعیت رسمی راهاندازی سامانه در همان مقطع وابسته است و نباید از روی شنیدهها فرض شود؛ توضیح بیشتر در نوشته سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی آمده است. دوم، مستقل از این قانون، تکلیف به تنظیم سند رسمی پیشفروش از سال ۱۳۸۹ در ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان وجود داشته است.
چه مدارکی را نگه داریم؟
- متن کامل قرارداد رسمی، پیوستها و مکاتبات مربوط به تحویل و تنظیم سند.
- پروانه ساخت، شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و پاسخ استعلام ثبتی.
- تأییدیه مهندس ناظر درباره پایان عملیات پی و گزارشهای بعدی پیشرفت کار.
- بیمهنامه مسئولیت موضوع ماده ۹ قانون و مدت اعتبار آن.
- قبوض اقساطی موضوع بند ۶ ماده ۲ و همه رسیدهای پرداخت با مشخصات بانکی.
از پرداختهای خارج از مسیر توافقشده در قرارداد و از امضای تسویهای که تعهدات باقیمانده را مسکوت میگذارد، پیش از بررسی متن خودداری کنید.
جمعبندی
قانون پیشفروش ساختمان الگوی نسبتاً دقیقی ساخته است: قرارداد رسمی، مدارک مشخص در مرحله تنظیم، جریمه تأخیر عددی، مرزهای روشن برای اختلاف مساحت، نقش مستمر مهندس ناظر و مسیر داوری. مشکلات رایج معمولاً از همان قدم اول شروع میشود؛ جایی که قرارداد بهجای دفترخانه در بنگاه امضا شده و مدارک ماده ۴ هرگز مطالبه نشده است. اگر پروژه از زمانبندی عقب افتاده یا متراژ و مشاعات تحویلی با قرارداد نمیخواند، پیش از هر اقدام یکطرفه بگذارید قرارداد، پروانه، گزارشهای ناظر و اسناد پرداخت با هم بررسی شود. برای بررسی پرونده میتوانید از خدمات وکالت و مشاوره در دعاوی ملکی استفاده کنید.
پرسشهای متداول
آیا مبایعهنامه پیشفروش که در بنگاه امضا شده باطل است؟
قانون تنظیم قرارداد پیشفروش را نزد دفتر اسناد رسمی لازم دانسته و ماده ۲۳ برای پیشفروش بدون سند رسمی ضمانت اجرای کیفری مقرر کرده است. ارزیابی وضعیت حقوقی یک سند عادی مشخص، به متن آن، اقدامات بعدی طرفین و مقررات حاکم در زمان تنظیم بستگی دارد.
سازنده واحد را دیر تحویل داده؛ چقدر جریمه میگیرم؟
ماده ۶ قانون برای تأخیر در تحویل واحد و بخشهای اختصاصی، معادل اجرتالمثل بخش تحویلنشده تا زمان تحویل را پیشبینی کرده و برای تأخیر در تنظیم سند رسمی، روزانه یک در هزار مبلغ قرارداد. رقم نهایی معمولاً نیازمند کارشناسی و احراز تاریخهاست.
قبل از پایان عملیات پی میشود پیشفروش کرد؟
بند ۴ ماده ۴ قانون، تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان را از مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیشفروش شمرده و آییننامه اجرایی هم تعریف مشخصی از عملیات پی داده است. بنابراین پیشفروش پیش از این مرحله با چارچوب قانون هماهنگ نیست.
اختلاف من با سازنده را باید در دادگاه مطرح کنم یا داوری؟
ماده ۲۰ قانون اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیشفروش را به هیأت داوران سهنفره سپرده است. اینکه یک خواسته مشخص در دامنه این ماده قرار میگیرد یا نه، باید با توجه به متن قرارداد و موضوع اختلاف بررسی شود.
اگر اقساطم عقب بیفتد سازنده میتواند فوراً قرارداد را فسخ کند؟
ماده ۱۶ قانون مسیر مشخصی دارد: اعلام کتبی پیشفروشنده به دفترخانه، اخطار دفترخانه به پیشخریدار ظرف یک هفته و مهلت یکماهه برای پرداخت اقساط معوقه. حق فسخ در متن ماده برای پس از سپری شدن این ترتیب پیشبینی شده است.
منابع و مستندات قانونی
پرسشهای متداول
آیا مبایعهنامه پیشفروش که در بنگاه امضا شده باطل است؟
قانون پیشفروش ساختمان تنظیم قرارداد پیشفروش را نزد دفتر اسناد رسمی لازم دانسته و ماده ۲۳ برای پیشفروش بدون سند رسمی ضمانت اجرای کیفری مقرر کرده است. ارزیابی وضعیت حقوقی یک سند عادی مشخص، به متن آن، اقدامات بعدی طرفین و مقررات حاکم در زمان تنظیم بستگی دارد.
سازنده واحد را دیر تحویل داده؛ چقدر جریمه تأخیر میگیرم؟
ماده ۶ قانون پیشفروش ساختمان برای تأخیر در تحویل واحد و بخشهای اختصاصی، معادل اجرتالمثل بخش تحویلنشده تا زمان تحویل را پیشبینی کرده و برای تأخیر در تنظیم سند رسمی انتقال، روزانه یک در هزار مبلغ قرارداد. رقم نهایی معمولاً نیازمند کارشناسی و احراز تاریخهاست.
قبل از پایان عملیات پی میشود ساختمان را پیشفروش کرد؟
بند ۴ ماده ۴ قانون، تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان را از مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیشفروش شمرده و آییننامه اجرایی هم تعریف مشخصی از عملیات پی داده است. بنابراین پیشفروش پیش از این مرحله با چارچوب قانون هماهنگ نیست.
اختلاف با سازنده را باید در دادگاه مطرح کنم یا داوری؟
ماده ۲۰ قانون، اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیشفروش را به هیأت داوران سهنفره سپرده است: یک داور از سوی هر طرف و یک داور مرضیالطرفین. اینکه یک خواسته مشخص در دامنه این ماده قرار میگیرد یا نه، باید با توجه به متن قرارداد و موضوع اختلاف بررسی شود.
اگر اقساط عقب بیفتد سازنده میتواند فوراً قرارداد را فسخ کند؟
ماده ۱۶ قانون مسیر مشخصی دارد: اعلام کتبی پیشفروشنده به دفترخانه تنظیمکننده سند، اخطار دفترخانه به پیشخریدار ظرف یک هفته و مهلت یکماهه برای پرداخت اقساط معوقه. حق فسخ در متن ماده برای پس از سپری شدن این ترتیب پیشبینی شده است.